Per frazionamento di un’unità immobiliare si intende quell’operazione al seguito della quale l’originaria unità immobiliare viene ad essere scomposta in due o più unità aventi caratteristiche di autonomi appartamenti, uffici, ecc..
Il frazionamento è particolarmente utilizzato per ottenere un migliore rendimento di unità immobiliari particolarmente ampie e non più in linea con le attuali esigenze e richieste di mercato. A livello edilizio il frazionamento dell’unità immobiliare è considerato intervento di manutenzione straordinaria, eseguibile in seguito alla presentazione di una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.
Chi fraziona un’unità immobiliare in un edificio in condominio per poi cederne una o entrambe, non può non tenere conto dei riflessi di tale operazioni in relazione alle parti comuni. Ricordiamo che il condominio negli edifici è una forma di comunione forzosa. Le abitazioni scaturenti dal frazionamento, quindi, saranno anch’esse abitazioni in condominio e non potrebbe essere altrimenti, con gli stessi beni e servizi comuni di quella originaria, salvo diversa indicazione del titolo. Insomma anche il titolo in questi casi ha la sua importanza. Non come l’originario titolo dal quale discende la formazione del condominio, ma comunque al momento della cessione di una o entrambe le unità immobiliari possono precisarsi degli aspetti.
Quello inerente il parcheggio, entro i limiti di disposizione assentiti dalle norme urbanistiche è un esempio, può esservi un’abitazione con un posto auto di esclusiva pertinenza, ove tale unità immobiliare sia frazionata o quel posto auto resta in comunione tra le due abitazioni, oppure diviene di una sola. Diverso il caso di spazio di parcheggio comune senza posti assegnati in via esclusiva. In questo caso se una delle due unità provenienti dal frazionamento non viene estromessa dall’uso, una volta avvenuta la cessione si aggiunge un comproprietario allo spazio comune, che avrà i medesimi diritti di tutti gli altri.
